各鎮鄉人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

   《諸暨市物業管理用房管理規定》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○○八年九月二十五日

諸暨市物業管理用房管理規定

 

   為加強物業管理用房的建設、管理和使用，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律法規，結合我市實際，制定本規定。

   一、本規定適用于本市行政區域內新建商品房項目中物業管理用房的建設、管理和使用。

   二、市建設局負責全市物業管理用房的配置、登記和使用的監督管理。市規劃局、發改局、國土資源局、建管局等部門應按各自職責，協同做好物業管理用房的管理工作。

   三、建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業管理用房；物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。

   當物業管理用房按規定比例配置少于20㎡時，按20㎡建筑面積配置。

   物業管理用房建筑面積計入該物業地上總建筑面積。

   四、建設單位應在規劃報建圖中明確標明物業管理用房的位置和面積，將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。

   五、物業管理用房的具體位置，由市規劃局會同市建設局在規劃圖紙中確定，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。具體配置原則及位置應符合下列要求：

   （一）物業管理用房應以方便業主和物業管理活動為原則，相對獨立，集中配置，布局合理，位置應在物業管理區域中心或主出入口附近。

   （二）物業管理用房應具備水、電、衛生、通信、有線電視等基本生活配套設施。

   （三）下列用房不得作為物業管理用房：

   1、設施設備用房；

   2、技術層、設備層、架空層、夾層、車庫、公共衛生間等用房；

   3、地下及半地下室房屋；

   4、不具有產權最小權屬單元要求的用房；

   5、其他不適宜物業管理的用房。

   未按本規定配置物業管理用房的，市規劃局不予辦理建設工程規劃許可證，市建設局不予辦理商品房預售許可證。

   建設單位不得擅自變更規劃圖紙中所確定的物業管理用房位置，并不得擅自轉讓、抵押物業管理用房。

   六、因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本規定第三條規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

   物業管理區域內的物業平均銷售價格由市建設局會同市發改局按有關規定確定。

   規劃確定的物業管理用房實際建筑面積超過本規定第三條配置面積標準的，建設單位在提供不少于規定面積標準的物業管理用房后，在不影響物業管理用房合理使用的情況下，可對剩余部分面積進行處置。

   七、因分期開發等原因，不能足額提供當期物業管理用房的，建設單位應支付同類地段、同等面積的物業管理用房的市場租金作為經濟補償，并在后期開發中及時補足物業管理用房。經濟補償收入視作物業管理用房的經營收益，用于貼補物業管理區域的物業服務。

   八、物業管理用房依法屬于物業管理區域內的全體業主共同所有，其所有權不得分割、轉讓和抵押，未經業主大會同意，不得改變其用途。

   九、建設單位應在物業交付使用、辦理房屋所有權證前，向市建設局申報物業管理用房配置方案，并提交下列材料：

   （一）物業管理用房配置申請表；

   （二）建設單位營業執照和資質證書；

   （三）規劃總平面圖；

   （四）建設工程規劃許可證；

   （五）物業管理用房平面圖紙；

   （六）物業管理區域實測總建筑面積證明；

   （七）物業管理用房測繪成果報告；

   （八）市建設局認為需要提供的其他證明文件。

   房地產測繪機構在建筑面積預、實測時，要對物業管理用房單獨列項測繪，并在測繪成果報告中注明其位置和面積，不得將物業管理用房面積計入公攤的公用建筑面積。

   

   十、物業管理用房標牌內容和格式由市建設局統一制定，由建設單位在物業交付使用前負責制作和鑲貼。

   十一、建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內的物業管理用房一并申請登記，在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。

   業主大會、業主委員會等組織和單位需要出具物業管理用房證明時，向市建設局提出申請，由市建設局出具物業管理用房登記證明。

   十二、業主委員會成立之前，物業管理用房由物業服務企業使用和經營，物業服務企業與承租方簽訂的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過2年，所得收益用于貼補物業管理區域的物業服務。

   十三、業主委員會成立之后，由物業服務企業將物業管理用房全部移交給業主委員會，由業主委員會決定物業管理用房的使用、經營和收益。一般業主委員會在保留必要辦公用房后，多余物業管理用房提供給物業服務企業使用和經營。

   由物業服務企業出租的物業管理用房，租賃合同應當經業主委員會同意。物業服務企業與承租方簽訂的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業管理服務合同中約定的物業服務企業受聘期限。

   業主人數較少且經全體業主表決同意,決定不成立業主大會或不實施物業管理的，由全體業主決定物業管理用房的使用和經營。不實施物業管理區域的物業管理用房收益，專項用于該物業區域物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

   物業管理用房的使用必須符合消防、環保、衛生等方面的要求。

   十四、提供給物業服務企業使用的物業管理用房，物業服務企業應于每年年底在物業管理區域內公布物業管理用房出租和經營收益等情況，接受業主的監督。

   十五、物業管理服務合同終止時，物業服務企業應及時將物業管理用房全部移交給業主委員會。

   十六、因拆遷致使物業管理用房滅失的，應當根據房屋拆遷方面的有關規定，由業主大會或業主代表大會決定補償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補償金額屬于物業管理區域內的全體業主共同所有。

   十七、建設單位在物業管理區域內不按規定配置物業管理用房或者不按規定支付不足部分相應價款的，由市建設局按照國務院《物業管理條例》第六十四條的規定進行處罰。

   十八、未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，由市建設局按照國務院《物業管理條例》第六十五條的規定進行處罰。

   十九、市建設局、規劃局、發改局等國家機關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，不履行職責的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

   二十、本規定自發布之日起施行。原《諸暨市人民政府辦公室轉發市建設局關于配置住宅區物業管理用房具體實施意見的通知》（諸政辦發〔2000〕127號）同時廢止。